“我很庆幸2007年，我们选择了改造。”
猎德80后，大林如此对房产君说道。
︳猎德牌坊
11月6日晚上，我们约在冼村街兴盛汇碰面。他走路过来，并有开车。
大林看上去很年轻，如果不是自曝年纪，房产君都以为他是90后。现在的他已经是一位孩子的父亲。
刚坐下一会，牛肉火锅就端了上来。问他，要不要加个酒？
他笑着说，不用了。做旧改这一行，平时在广州各村四处跑，在村里喝太多了。怕了。
自己人不为难自己人。
忘了说了，大林既是猎德村村民，也是广州房企城市更新一线从业者。
之前去开发商面试，一听说他来自猎德，HR二话没说，当场录取。
哪家开发商？反正，不是富力。
︳猎德村
搞旧改的，又是广州“旧改第一村”村民，这样的双重身份，很让开发商着迷。
拆与被拆之间的角色转换，让大林对于广州城市更新，有着跟别人不一样的视角，不一样的感触。
“有过兴奋，但很快都归于平静，日子照旧。那时候，没有例子可以参照，大家都是摸着石头过河。”
其实，对于老广州人来说，不用酒，一壶茶就能打开话闸。
“就我个人角度来说，我很庆幸，2007年我们就启动了改造，享受了将近10年的好生活。虽然村里面，还有一小部分人幻想，如果能坚守到现在，可以得到更多的东西。”
大林知道我不会讲粤语，自动切换普通话和我说。
︳猎德村，改造前，图为如今天汇所在地
︳改造后的猎德，拍摄于2019年11月
其实，借着珠江新城的东风，猎德早已成为了一个标签：一夜暴富，甚至是土豪的代名词。
是的，就算是我也很关心大林到底多有钱，一年能分多少钱。
“网络上很多关于猎德的说法，都是不准的，年分红没有大家想象的那么夸张。”
︳猎德村新街市
猎德村的分红主要有人头股和地股；老一辈还有劳动股，但是分得不多。
其中，人头股大概平均每人每年3万左右；而地股则看基底面积，平均每平方600元/平。
以大林一家为例子，一家四口人父母、大林、还有一个哥哥。
猎德人一年分红（大概）
租金收入：回迁房四套，大概回迁面积360多平。
其中：分别为：85平（出租）、110平（自住）、60平（出租）、100平（出租），月租金收入按照24000元，一年收租28.8万。
︳数据来源：广州链家
100平按照9000元/月算
人头股：
4*3万/年=12万；
地股：
一年15.6万，大概人均3.9万;
总收入：一年40.8万。
“一年40万+，这个收入，在猎德算什么水平？”房产君口干舌燥，赶紧喝一口茶压压惊。
“平均水平。我有一个亲戚，一家年分红超过140万。他们一家子面积超过1500方，不过上千方的，在猎德也不多。”
猎德人一年分红（大概）
按1500方计算，一户4口人：
人头股：4×3万＝12万；
地股：375×600元＝22万；
租金：按1155方出租，价格80元/平/月计算：1155×80元＝月9万；总共142万。
“明年2月，天德广场开始收租，一年租金收入大概1.2个亿，到时候，大家的分红也会增加。”
嗯，网上传的确实没有信服力，猎德村民亲口说才是暴击。
听完大林说完一系列的数字，房产君已经不是一个人，而是变成了柠檬精。
︳天德广场
“其实，像猎德这样，有些读不了书的年轻人，都不愿意去工作，在家啃老；或者是在楼下当保安。”大林继续说道。
这部分人群多吗？他们具体是怎么想的？
“有不少，有些父母不愿意让他们出去打工；或者说离家近，有个工作可以消磨时间。”
主要是家庭条件允许。
“是有这方面的原因。不过，在猎德，也有人把房子败光的。”
︳猎德村
“城市更新改造，带来的产业，财富升级，能让你变好，但是不能保证一直都好，还是需要自己努力。”
改造像是吃鸡，别人跳伞落地，啥都没有；你一落地就拿到空投物资，三级甲，三级头，不过最后，能不能吃鸡（赢），还是看你自己。
︳猎德村
其实，猎德之所以被称为旧改第一村，并不是因为它是第一个启动旧改的旧村。而是打破了不少先例。
其一：突破证策红线。
2007年前，广州市证府坚持在城中村改造中不进行“直接投资，同时也禁止开发商介入改造。
︳猎德村
其二：卖地筹钱。
将村集体部分土地转化国有土地，通过土地使用权拍卖以筹集改造资金。
2007年，富力和合景泰富联合体以46亿获得猎德村融资地块使用权，随后引入新鸿基联合开发合作。
这有效解决了村民拆迁安置和集体物业发展需要，实现改造项目自身经济的平衡。
猎德村改造之前，广州市证府一直不允许房地产开发商参与城中村改造，由于城中村改造需要巨大的资金支持，当年，有人估算，若全由证府负责改造，则需要投入金额2500亿，而证府无力承担如此巨额资金。
权衡利弊之后，广州终于允许地产商参与城中村改造，其中猎德就是首个试点。
︳猎德村
其三：拆一补一，保障村民利益
猎德村在村民补偿安置方面，采取了“拆一补一”的方式，产权证内基建面积不足两层的可补两层，以此类推，四层为上线，四层以下按产权面积补偿。
这种模式，超过95%的村民同意。
目前，广州城市更新，基本是沿用了猎德模式。
︳猎德村
2019年，是大湾区元年，是广州城市爆发之年，亦是广东旧改十周年。
2009年，广东省发布《广东省人民证府关于推进“三旧”改造促进集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号），简称“78号文”。
在此背景之下，广州在省相关证策的引导下不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作，并于2015年推出《广州城市更新办法》。
而今年随着证策进一步放松，让利，目前，广州一共有约26条村在广州公共资源交易中心招商，改造面积超过2300万平，约定投入金额超过1500亿。
保利、星河、时代、珠光、方圆、升龙、合生、碧桂园等开发商纷纷加入，城市更新范围之大，力度之广，前所未有。
| 数据统计时间截止10月29日
面对这股巨变的浪潮，相信很多人都经历过兴奋，经历过狂喜，对于未来美好生活，充满期待。
| 网上热议广州旧改
而成功变身的猎德、杨箕、潭村、琶洲村等旧村，亦如一盏明灯，告诉后来者他们是如何勇敢挥别旧时代，迎来更加美妙的新生活。
参考文献：
《城中村改造村民参与机制分析—以广州市猎德村为例》谭肖红、袁奇峰、吕斌；
《广州猎德城中村改造模式思考》
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