合肥的房子升值空间最大的我感觉是小区住房，商品房的话价格会很高，很多人会承受不了。现在只有一二线的房价被控制了下来，而34城市的房子仍有上升的趋势。一般很多年轻人都会选择自己成家立业以后来买房，为了以后的儿女着想，大多数考虑的是3室之上，个人感觉在130平方以上是最好的。

　　我在给大家提出购房建议时，无法完全站在当事人实际需求角度去分析，只能更多从投资最大化方面来考虑，所以对于自住，我一般不过多发表意见。

　　但是从投资角度来讲，这位粉丝显然犯了大忌，超大户型从来都不是房产投资的良好标的，除了收益相对较低外，变现周期也会很长。

　　在这里，我建议大家一定要投资刚需房，那么什么是刚需房呢？其实在不同历史条件下，刚需房也有不同的定义，但要义只有一个，那就是市面上需求量和交易量最大的那一类房子。

　　随着人们收入增加及生活水平的不断提高，城市居民住房面积会越来越大。以前可能住60-70㎡的房子就是刚需，现在就需要80-90㎡，不久的将来这个数值可能还会进一步提高，但这大多是针对以居住属性为主的三四线城市而言的（公号“小易论楼市”《合肥周边三四线城市房地产值得投资吗？》）。

　　合肥经过去年房价的暴涨，本来具有改善能力的家庭却只能购买刚需房，这说明房价高速上涨的城市，其刚需在通往改善的道路上，注定每一步都会走得非常艰难。

　　合肥房产的刚需位点

　　我统计了过去7个多月来合肥二手房的实际成交数据，样本数为1284个。其中2室户型，成交数量为529个，占比41.2%；3室及以上户型成交数为559个，占比43.5%（公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交数据分析》）。

　　改善性住房需求在合肥房地产市场已占有相当大的比重，说明人们对居住条件改善的愿望十分强烈。

　　所有成交中，总价在60-190万区间的数量为1003个，占总数的接近80%，110-160万这个区间占总数的近40%，整体呈正态分布。

　　在130-140万区间，成交达到最高，在总价超过190万这个节点，成交量大幅下降。总价超过190万的成交只占整体成交量的16.3%，超过250万的成交仅有5.5%，而超过300万的才2.3%。

　　在2室户型的所有成交中，60-95㎡这个区间成交的数量最多，总共是434套，占比82%。75-90㎡区间成交247套，占比接近一半，其中80-85㎡是成交量最大的区间。在超过100㎡以上的面积，鲜有成交，仅占所有成交的1.9%。

　　在3室户型的所有成交中，80-140㎡这个区间成交的数量最多，总共是444套，占比79.42%。因为超过90㎡的这个节点，无论新房还是二手房的契税都会有所增加，所以我们看到在80-90㎡的这个区间依然有相当的成交量。

　　在高层普遍公摊较大的情况下，其实在80-90㎡的这个区间做成三房已捉襟见肘，这真是心酸的改善。

　　我们可以看到在90-100㎡的区间成交量最大，而80-100㎡区间成交量为220套，几乎是80-140㎡区间的一半，接近所有成交量的40%。

　　在100-140㎡的区间则基本上是平均分布。这说明市场上需求最旺盛的区间是80-140㎡，刚需改善的区间是80-100㎡，品质改善区间则是100-140㎡。

　　总面积超过140㎡的成交量大幅下降，只占整体成交量的13.1%，超过170平方的成交仅有4.3%，而超过200平方的才1.3%。

　　在二手房总价110-160万、2室户型面积75-90㎡和3室及以上户型面积80-100㎡区间，有着最为密集的成交，我称之为合肥房产的刚需位点。

　　在总价超过190万、2室户型面积超过100㎡以及3室及以上户型面积超过140㎡的区间，成交大幅减少，并且有随数值的提高成交量加速降低的趋势，这些区间我称之为敏感位点。